힐스테이트리슈빌강일 (고덕강일힐스테이트)
앞으로 예정된 고덕강일지구 분양 예정 분양 물양 중 가장 빠른 11월 중 분양 예정인 힐스테이트리슈빌강일 입니다. 기존에 고덕강일힐스테이트라고 불렸던 단지로 힐스테이트 리슈빌 강일로 이름이 확정되었습니다.
서울시 강동구 강일동 고덕강일 공공주택지구 2지구 5블럭에 들어설 예정으로 현대건설의 힐스테이트, 계룡건설의 리슈빌이 만나 컨소시엄으로 시공하게 되는 아파트로 기존 아파트 설계를 벗어난 마당과 커뮤니티 중심의 특화단지로 시공될 예정입니다. 고덕강일 1지구, 2지구, 3지구 중 가장 한강공원과 인접하여 한강조망이 가능할 것으로 보이고 고덕수변생태공원 등이 인접해 풍부한 녹지 환경을 제공합니다. 또한 5호선 하남선과 9호선이 연장이 예정 되어 있어 지하철 입지도 좋고 주요 도로인 올림픽대로와 수도권제1순환고속도로도 인접해 있어 교통환경도 매우 좋습니다. 젊은 세대들도 많이 입주할 할것으로 보이기 때문에 가장 중요한 학교도 근처에 강빛초, 중학교가 개교 예정이고 지역내에 초 중 고도 인접하고 있어 도보 통학이 가능합니다.
힐스테이트리슈빌강일은 공공택지로써 분양가 상한제 적용대상으로 서울을 포함한 수도권 모든 거주자를 대상으로 당첨이 가능합니다. 지역우선공급비율은 서울 50% (서울거주 2년이상 계속 거주자)와 수도권(인천,경기) 50% (서울 2년 미만 거주자, 인천광역시, 경기도 거주자) 비율로 공급예정입니다. (모집공고일 기준 세대주 청약 가능)
전용면적 84㎡, 101㎡ 총 809세대가 분양 예정이고 특히 101㎡타입은 50% 물량을 추첨으로 배정하기 때문에 저가점이나 1주택자도 청약 도전이 가능합니다. (투기과열지구에서는 85㎡ 초과 평형에 한해서 추첨 50% 배정)
특히 공공택지로서 분양가 상한제가 강하게 적용되기 때문에 당첨시 시세차익을 노리시는분들이 많으실텐데요. 직전에 분양한 과천S4 라비엔오 경우 분양가 8억에 시세 16억정도로 시세차익이 8억정도가 발생했고 감일프루지오마크베르는 분양가 5.5억에 시세 13억을 잡으면 약 7.5억의 시세 차익이 발생했습니다.
시세차익은 주변 입지에 따라 달라질텐데요. 말씀드린것 처럼 지하철 9호선 강일역이 앞으로 연장될 예정이고 북쪽으로는 한강을 마주 하고 있기 때문에 입지요건으로는 최상입니다. 9호선 강일역은 올림픽공원, 종합운동장, 삼성중앙역으로 20~30분 이내에 곧바로 갈수 있는 핵심 노선이기 때문에 큰 강점입니다. 단지에 신설 초등학교 중학교를 모두 품고이있기 때문에 호재요건으로 작용하게 됩니다.
힐스테이트리슈빌강일과 도로 하나를 두고 마주보는 하남미사강변 리버뷰자이의 시세를 보면 전용 84㎡ 기준 약 11억원의 시세가 형성 되어 있습니다. 분양예정인 힐스테이트리슈빌 강일과 미사강변 리버뷰자이를 비교해보면 비교해보면 힐스테이트리슈빌 강일의 우위점이 몇가지 있습니다.
첫번째는 행정구역이 힐스테이트리슈빌강일은 서울이고 미사강변리버뷰자이는 하남시로 들어가는 점입니다. 입지조건은 비슷하나 행정구역이 다르기 때문에 아무래도 서울이 유리하겠죠. 두번째는 힐스테이트리슈빌 강일은 초등학교 중학교를 바로 품고있다는 점입니다. 초등학교의 유무여부는 입지 선택에서 가장 큰 요소중 하나기 때문에 있고 없고 차이는 큰 차이가 됩니다. 이런 점을 고려하면 하남미사강변 리버뷰자이 11억 보다 3억정도 더 붙어 14억정도가 시세가 될것으로 예상 됩니다.
그러면 힐스테이트리슈빌 강일의 분양가는 얼마가 될 것인가가 시세차익에 중요할 결정 요인이 될텐데요. 아직 공개가 되지는 않았지만 바로 옆 단지들이 이미 분양이 되었기 때문에 가격을 유추해볼수 있습니다. 분양가 상한제 때문에 분양가는 똑같거나 거의 비슷할거라고 예상되기 때문에 84㎡기분 약 6.5억원으로 예상해 볼 수 있습니다.
예상 분양가가 나왔으니 예상 시세차익을 계산해보면 예상시세(14억) - 예상분양가(6.5억) = 시세차익(약 7.5)이 됩니다. 당첨만 되면 7억원이 넘는 시세차익을 보기 때문에 말그대로 로또 분양이 될 예정입니다.
힐스테이트리슈빌강일 당첨시 유의사항
다만 힐스테이트리슈빌강일 당첨시 유의사항이 있습니다. 분양가 상한제 적용으로 당첨시 재당첨제한이 10년이 적용되고 대신 입주의무가 아직 적용이 되지 않아 전세를 끼고 매매를 하는 방법이 아직은 가능합니다. (21년2월19일 이후에는 불가능)
투기과열지구로 당첨시 분양권 전매제한 10년이 걸리게 되고 중도금대출과 주택담보 대출이 40%로 제한됩니다. 중도금이나 주택담보대출을 받을시 6개월 이내에 입주해야하는 의무가 발생하게 됩니다. 또한 세대원 모두 5년내 당첨이력이 없어야하고 세대주만 청약이 가능합니다. 기본적인 청약통장 지역별 예치금을 만족해야하는데 서울기준 85㎡ 이하 300만원, 102㎡이하 600만원을 충족해야합니다.
계획 있으신분들은 미리 준비를 잘하셔서 도전하시면 좋을거 같고 실제로 젊은 신혼부부들이 집을 구하려고 특별공급에 지원을 많이 하실 텐데 다음에는 민간분양 특별공급 조건에 대해서 알아보겠습니다.
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