부동산 규제 정책 총정리

 

부동산 규제 정책 총정리

 

집값이 오르면서 주택에 대한 부동산 대책 및 규제가 날로 심해지고 있는데요. 특히 서울 및 수도권, 주요 지방 지역들이 규제지역으로 묶이면서 주택을 구입할 때 확인해야 할 부동산 정책이나 청약 조건, 대출 규제 등 현재 적용되고 있는 부동산 대책 및 규제 내용들에 대해서 총정리를 해봤습니다.

 

 

• 투기조정지역
• 대출 규제
• 청약 조건
• 세금 규제
• 전매 제한
• 주택자금조달계획서

 

1. 투기조정지역

 

투기조정지역 범주

 

투기 조정지역이란 부동산 가격이 갑자기 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 규제지역으로 지정하는 것을 말하며 2003년부터 부동산 투기를 막기 위해서 시행되어 왔습니다. 지역에 따라 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 구분하여 지정되고 있고 지역별로 규제 내용도 다릅니다.

 

 

투기지역(주택) :

 

직전 2개월 주택 매매 가격 상승률이 전국 주택매매 상승률보다 30% 이상 높거나 직전월 주택매매 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 30% 이상 높고, 직전 월 이전 1년간의 주택 매매 가격 상승률이 직전 월 이전 3년 평균 전국 주택매매 가격 상승률보다 높은 경우 지정 대상이 됩니다.

 

- 직전월 주택매매가격 상승률 > 전국 소비자물가 상승률 +30%

 

- 직전 2개월 주택 매매 가격 상승률 > 전국 주택매매 상승률 + 30%

 

- 이전 1년간 주택매매가격 상승률 > 이전 3년 평균 전국 주택매매 가격 상승률 

 

 

- 21년 5월 기준 투기지역 현황 :

 

강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구, 종로구, 중구, 동대문구, 동작구, 세종시(행정복합도시)

 

 

투기과열지구 :

 

주택 가격이 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역을 대상 중 주택에 대한 투기가 급격하게 증가할 우려가 있는 지역을 투기과열지구로 지정하여 투기를 통한 주택 가격 상승을 막기 위해 지정하는 지역을 말합니다. 

 

- 최근 2개월간 공급 주택의 청약 경쟁률이 5:1 초과 지역

 

- 국민주택(전용 85제곱미터) 이하의 주택 청약경쟁률이 10:1 초과 지역

 

- 주택공급 감소에 따른 가격 상승 소지가 있는 지역

 

- 주택 전매행위가 성행하거나 신도시 개발 등 투기 성행이 우려되는 지역

 

- 주택 분양 계획이 전월 대비 30% 이상 감소한 지역

 

 

- 21년 5월 기준 투기과열지구 현황 :

 

서울시, 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구), 용인시(수지구, 기흥구), 동탄 2 신도시, 수원시, 안양시, 안산시 단원구, 군포시, 의왕시, 구리시, 하남시, 인천광역시(연수구, 남동구, 서구), 대전광역시(동구, 중구, 서구, 유성구), 대구광역시 수성구, 세종시, 창원시 의창구(대산면 제외)

 

 

조정대상지역 :

 

조정 대상지역 중 가장 낮은 단계로 부동산 시장 과열을 막기 위해 지정하는 지역으로 주택 가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상인 지역이나 청약경쟁률이 5:1을 넘는 지역이 대상이 됩니다. 

 

- 주택 가격 상승률 > 물가상승률 x 2

 

- 청약 경쟁률 5:1 이상

 

 

- 21년 5월 기준 조정대상지역 현황 :

 

서울시, 경기도(일부 지역 제외), 인천시(일부 지역 제외), 부산시(기장군, 중구 제외), 대구시(일부 지역 제외), 광주시, 대전시, 세종시(행정복합도시), 울산시(중구, 남구), 청주시(일부 지역 제외), 천안시(동남구 동지역, 서북구 동지역), 논산시(동지역), 공주시(동지역), 전주시(완산구, 덕진구), 여수(동지역, 소라면), 순천(동지역, 해룡면, 서면), 광양(동지역, 광양읍), 포항시 남구(동지역), 경산시(동지역), 창원시 성산구

[제외지역]
- 경기도: 김포(통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면), 파주(문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면, 진서면), 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인시 처인구(포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면, 원삼면 가재월/사암/미평/좌항/두창/맹리), 광주시(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한 산성면), 남양주시(화도읍, 수동면, 조안면), 안성시(일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면, 금광면), 양주시(백석읍, 남면, 광적면, 은현면)
- 인천시: 강화, 웅진, 중구(을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동)
- 대구시: 달성군(가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍, 현풍읍)
- 청주시: 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면

 

 

2. 대출 규제

 

규제 지역 내 주택 구입 시 부동산 주택담보대출에 대한 대출 규제가 적용됩니다. 조정지역별로 LTV와 DIT가 적용되어 대출을 받을 수 있는 금액이 제한됩니다. 

 

 

투기과열지구 (투기지역 포함)

 

- 주택담보대출 LTV 제한 : 주택 가격 9억 이하 40%, 9억 초과 시 20%, 15억 이상시 대출 불가, DTI 40% 적용

 

- 2 주택 이상 다주택자는 신규 주택 구입 시 LTV 0% 적용 (주택담보대출 불가)

 

- 1 주택 세대는 신규 주택 구입 시 주택담보대출 원칙적 금지.  다만, 다음 사항 해당 시 일시 예외 적용 -> 기존주택 2년 이내 (투기과열지구는 1년 이내) 처분 및 전입 조건, 무주택 자녀 분가 및 부모 별거 봉양

 

- 9억 초과 고가 주택 구매 시 실거주 목적 이외에 주택담보대출 금지. 다만, 다음 사항 해당 시 일시 예외 적용 -> 무주택세대가 구입 후 1년 이내 전입하거나 1 주택세 대가 기존주택을 1년 이내 처분 및 전입 시

 

- 사업자 대출 제한 : 주택 매매업 또는 임대업 이외의 사업자가 주택구입 목적의 주택담보 기업자금 대출 금지, 개인 주택구입 및 임대사업자의 9억 이상 주택 구입 시 신규 주택담보대출 금지

 

 

조정대상지역

 

- 주택담보대출 LTV 제한 : 주택 가격 9억 이하 50%, 9억 초과 시 30%, DTI 50% 적용

 

- 2 주택 이상 다주택자는 신규 주택 구입 시 LTV 0% 적용 (주택담보대출 불가)

 

- 1 주택 세대는 신규 주택 구입 시 주택담보대출 원칙적 금지.  다만, 다음 사항 해당 시 일시 예외 적용 -> 기존주택 2년 이내 (투기과열지구는 1년 이내) 처분 및 전입 조건, 무주택 자녀 분가 및 부모 별거 봉양

 

- 9억 초과 고가 주택 구매 시 실거주 목적 이외에 주택담보대출 금지. 다만, 다음 사항 해당 시 일시 예외 적용 -> 무주택세대가 구입 후 2년 이내 전입하거나 1 주택세 대가 기존주택을 2년 이내 처분 및 전입 시

 

- 사업자 대출 제한 : 주택 매매업 또는 임대업 이외의 사업자가 주택구입 목적의 주택담보 기업자금 대출 금지

 

 

3. 청약 조건

 

규제 지역 내 청약 신청 시 청약 공급 방법과 청약 1순위 조건이 아래와 같이 적용됩니다.

 

 

투기과열지구(투기지역 포함)

 

청약 1순위 조건 강화 

- 청약통장 가입 후 2년 경과 및 납입 횟수 24회 이상 

- 청약통장 가입자가 세대주 및 5년 이내 당첨자가 세대에 포함되지 않을 것

- 2 주택 이상 소유자가 아닐 것(민영)

 

1순위 청약일정을 해당 지역과 기타 지역으로 분리

 

민영주택 일반공급 가점제 확대 적용

- 85제곱미터 이하 100%, 85제곱미터 이상 50% 적용

 

민영주택 재당첨 제한 적용

 - 85제곱미터 이하 : 과밀억제권역 5년, 그 외 3년 제한

 - 85제곱미터 초과 : 과밀억제권역 3년, 그 외 1년 제한

 

오피스텔 거주자 우선 분양

- 100실 이상 분양 : 20% 이하 

- 200실 미만 분양 : 10% 이하

 

9억 초과 고가 주택 특별공급 제외 

 

 

조정대상지역

 

청약 1순위 조건 강화 

- 청약통장 가입 후 2년 경과 및 납입 횟수 24회 이상 

- 청약통장 가입자가 세대주 및 5년 이내 당첨자가 세대에 포함되지 않을 것

- 2 주택 이상 소유자가 아닐 것(민영)

 

1순위 청약일정을 해당 지역과 기타 지역으로 분리

 

민영주택 일반공급 가점제 확대 적용

- 85제곱미터 이하 100%, 85제곱미터 이상 50% 적용

 

민영주택 재당첨 제한 적용

 - 85제곱미터 이하 : 과밀억제권역 5년, 그 외 3년 제한

 - 85제곱미터 초과 : 과밀억제권역 3년, 그 외 1년 제한

 

오피스텔 거주자 우선 분양

- 100실 이상 분양 : 20% 이하 

- 200실 미만 분양 : 10% 이하

 

 

4. 세금 규제

 

투기 조정지역 내 다주택자에 대한 보유세와 양도세 과세율을 높이고 장특세등의 세제 혜택 배제 등 규제 적용

 

다주택자 주택 매매 시 양도세 중과세 적용 및 장기보유 특별공제 배제 

- 2 주택자 양도세 10% 추가, 3 주택자 양도세 + 20% 추가 과세 (1 주택자 양도세 50%) 다만, 20년 6월까지 보유기간 10년 이상 주택은 주택 양도 시 중과세 배재 및 장특공 적용

- 분양권도 주택수에 포함

 

2 주택 이상 다주택자 종합부동산세 추가 과세

- 0.2% ~ 0.8% 추가과세

 

2 주택 이상 다주택자 보유세 세부담 한도 상향 적용

 - 2 주택자 및 3 주택자 (300%)

 

일시적 2 주택자의 종전주택 양도 기간 변경

 - 기존 2년 이내 -> 1년 이내 신규 주택 전입 및 1년 이내 양도

 

 

5. 전매 제한

 

주택 및 분양권 전매 제한 기간은 다음과 같습니다.

 

투기 과열지구 (투기지역 포함)

 

- 특별공급 : 입주자로 선정된 날부터 5년

- 일반공급 : 입주자로 선정된 날부터 소유권 이전등기 시까지 최대 5년

 

 

조정대상지역

 

- 조정대상지역 제1지역 : 입주자로 선정된 날부터 소유권 이전등기 시까지 최대 3년

- 조정대상지역 제2지역 : 청약 당첨일로부터 1년 6개월

- 조정대상지역 제3지역 : 공공택지 1년, 민간택지 6개월

 

 

공공택지 외의 택지 

 

- 수도권, 광역시의 민간택지 6개월

 

 

6. 주택자금조달계획서

 

규제지역 내에서 주택을 구입할 때 주택 매수 자금에 대한 주택자금조달계획서 작성 및 제출이 의무화되었습니다. 

 

투기과열지구(투기지역 포함)

 

3억 이상 모든 주택 구입 시 주택자금조달계획서 작성 신고 의무화

 - 기존 주택 보유현황 및 현금 증여 등 신고항목 확대

 - 9억 이상 초과 시 증빙자료 제출 필수

 

 

조정대상지역

 

3억 이상 모든 주택 구입 시  주택자금조달계획서 작성 신고 의무화

 - 기존 주택 보유현황 및 현금 증여 등 신고항목 확대

 

 

이어지는글

 

2020.11.22 - [부동산 정보] - 청약 당첨 후 주택자금조달계획서는 어떻게 써야 할까?

청약 당첨 후 주택자금조달계획서는 어떻게 써야 할까?

2020.11.17 - [부동산 정보] - 청약 당첨 후 입주자금 마련하는 방법 총정리

청약 당첨 후 입주자금 마련하는 방법 총정리

2021.05.04 - [부동산 정보] - 신혼희망타운 공급계획 서울 청약 총정리

신혼희망타운 공급계획 서울 청약 총정리

2021.05.04 - [생활 정보] - 신혼희망타운 대출 수익공유형 모기지란 무엇인가?

신혼희망타운 대출 수익공유형 모기지란 무엇인가?

2021.04.17 - [생활 정보] - 전월세신고제 임대차신고제 대상 및 신고내용

전월세신고제 임대차신고제 대상 및 신고내용