부동산 임대차3법 점점 멀어져가는 내집 마련의 꿈, 과연 가능 할까?
2020년 7월31일 부터 국회를 통과해 시행된 부동산 임대차 3법으로 인해 아파트 전세가가 폭등하고 전세 매물이 씨가 말라가는 사태가 벌어지고 있어 임대차 3법의 전세시장을 안정시키자는 취지와는 정반대로 부동산 시장이 흘러가고 있습니다. 기존 세입자들이 눌러 앉으면서 공급이 마르고 신규로 나오는 전세매물도 미리 4년치 전세 상승분을 미리 반영해서 전세가가 치솟으면서 주택시장에 전세난이 벌어지고 있습니다. 가뜩이나 주택 가격이 어마어마 하게 상승해서 집을 사고싶어도 못사는 분들이 많은데 전세가격까지 폭등하고 전세매물도 없어 더욱 고통이 가중되고 있습니다.
임대차 3법은 전월세상한제, 전월세신고제,계약갱신청구권제 등을 핵심으로 계약갱신청구권과 전월세상한제를 핵심으로 한 '주택임대차보호법'개정안과 전월세신고제를 핵심으로 하는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'개정안이 포함됩니다.
계약갱신청구권은 세입자를 보호하기위함인데 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해서 현재 2년에서 4년으로(2년+추가2년)으로 계약 연장을 보장받을 수 있게 하고 대신 주택에 집주인이나 직계존속,비속이 실거주할 경우 계약 청구를 거부할 수 있도록 한것입니다. 임대인은 세입자가 임대차 기간이 끝나기 전에 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 됩니다. 만약 집주인이 거주한다고 거짓말을 하고 제3자와 계약할 경우 세입자는 집주인을 상대로 손해배상 청구가 가능합니다. 이 때문에 요즘 세입자들이 역으로 임차인에게 갑집을 해가면서 돈을 받아가면서 이사를 나가는 황당 한 경우도 생기고 있다고 합니다.
전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약의 5% 내외로 할수 있게 하고 지자체가 조례로 상한액을 정할 수 있도록 하는 것입니다. 전세가가 4억이면 최대 5%로 계산시 최대 2천만원까지만 전세가를 더 올릴 수 있습니다. 만약 초과해서 계약을 하였어도 초과분에 대해서는 주택임대차 보호법에 의해 무효처기가 됩니다. 이제 악의적으로 전세가를 무지막지하게 올려서 강제로 내보내거나 하는 일은 없겠네요. 다만 계약을 갱신하여 총 4년의 기간이 종료 되었을때는 상한제를 적용 받지 않으며 또한 새 임차인과 계약을 할때는 상한제 적용을 받지않아 그동안 못올렸던 전세가를 확 올릴 가능성이 생겼습니다. 어찌 되었던 전세가가 오를 수 밖에 없는거죠. 이 두 가지 개정안은 개정된 법이 시행되기 이전에 체결된 계약에도 소급 적용이 되기 때문데 계약 전 세입자들도 모두 보장을 받을 수가 있게 되었습니다.
전월세신고제도 도입이 되어서 2021년6월1일 부터는 전월세 거래 등 주택임대차 계약 시 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내로 주택 소재지 관할관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고하게 되었습니다. 목적은 계약자의 실거래 정보를 취합해서 정확한 시세 정보를 제공하기 위한 목적으로 생긴 개정안입니다. 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로도 신고가 가능하며, 임대차 신고가 이루어지면 확정일자를 부여한것으로 간주가 되기 때문에 기존처럼 계약서를 들고 동사무소에 가서 따로 확정일자를 받을 필요가 없어졌습니다. 또한 주민등록 전입신고만 해도 임대차 계약 신고를 한것으로 처리하는 방만도 담겨 있습니다. 다만 전원세신고는 모든 주택에 적용되는 것은 아니고 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정할예정이라고 합니다. 대표적으로 오피스텔, 고시원 등의 비주택은 신고대상에서 제외됩니다. 전세만 확정일자를 받는것으로 알고 있었는데 월세도 보증금을 보호 받으려면 확정일자를 받아야 합니다. 이번 개정안으로 확정일자를 따로 받을 필요가 없어지고 전입신고만 하면 확정일자와 임대차 계약 신고가 모두 되기 때문에 신고 누락으로 인해 벌어지는 피해가 줄어들 것 같기는 합니다.
개정안 자체의 취지와 목적은 정말 좋지만 실제 주택 시장에 적용 되었을 때 어떤 긍정적인 효과 부작용이 나타날지 좀더 시간을 가지고 정확하게 예측하고 준비해서 점진적으로 상황에 맞게 반영을 했으면 하는 아쉬움이 듭니다. 역대 정부들어 부동산 정책의 변화 속도가 제일 빨라 시장이 개정안에 맞춰 안정될 틈이 없이 변화에 휘말려 시장 붕괴가 일어나는 것 같습니다. 현재 전세를 살고 있는 입장에서는 당장 집을 매매할 여유가 못되기 때문에 전세를 2년 더 연장 할 수 있는 점은 참 좋지만 멀리 봤을때는 결국 내 집을 사기가 더 힘들어지는 것이기 때문에 결국 주택안정에는 실패한 정책인것 같습니다.
