민간분양도 생애최초 특별공급이 가능해지면서 청약에 당첨될 기회가 더 생겼습니다. 하지만 돈이 없어서 분양을 못 받을까 봐 청약 신청을 포기하시는 분들도 많아졌습니다. 분양가가 너무 높아서 당첨이 돼도 돈을 못 내서 소용이 없다고 생각하고 지레 포기해버리는 경우가 있는데요. 돈이 없는데 분양은 받고 싶고 이럴 때 가능한 방법이 있어 알려드리려고 합니다.
현재 수도권 대부분의 지역 분양물량은 분양가 상한제가 적용 되었고 (3기 신도시, 별내, 감일, 광교, 동탄 등 모든 공공택지는 분양가 상한제가 적용) 민간주택도 분양가 상한제가 곧 시행됩니다. 이런 분양가 상한제 적용 주택들은 청약 당첨 시 시세차익이 5~7억 까지도 발생하기 때문에 당첨만 되면 시체 차익을 얻고 들어가시게 되는데 입주자금이 없어서 분양을 못 받을까 봐 걱정하시는 분들이 어떻게 하면 분양을 받을 수 있는지 알아보겠습니다.
- 전세 세입자 끼고 잔금 치루는방법
- 15억 초과로 대출이 안 나오는 경우에는?
- 9억 이상이면 중도금 대출이 안 나오는데?
- 9억 이상이면 대출이 20% 밖에 안 나온다?
전세 세입자를 구해서 중도금 대출 상환과 잔금을 치르고 싶은데 입주의무가?
보통 당첨 후 중도금까지 어찌어찌 내다가 입주 시 전세 세입자를 구해서 나머지 잔금까지 해결하려고 하시는데 중도금 대출을 받으면 실거주 입주 의무가 발생해서 전세를 내놓을 수가 없다고 생각하고 포기하시는 분들이 있습니다. 원칙적으로는 중도금 대출을 받으면 6개월 이내에 입주해야 하는 맞습니다.
투기과열지역과 조정지역에서 대출(중도금 대출, 주택담보대출)을 받으면 6개월 이내에 입주 의무가 발생합니다. 입주의무를 어기면 대출을 회수하고 3년간 대출 불가 페널티가 주어집니다. 다만, 이미 당첨된 청약은 취소가 되는 것이 아니고, 이후 대출을 갚아도 입주의무가 사라지지는 않습니다. 하지만, 실제로 전세를 구해서 대출금을 갚으면 입주의무를 어겨서 회수당할 대출금은 이미 없어지게 됩니다. 또한 3년간 주택담보대출 불가는 적용되지만 이미 전세 세입자를 구해서 집값 해결을 했는데 굳이 주택담보대출을 받을 이유가 없습니다.
청약 당첨 후 잔금 시 세입자를 받아 전세보증금을 받고 받은 전 세보 금을 가지고 중도금을 상환하고 잔금을 납부하면 대출이 해결되고 등기를 칠 수 있는 상태가 됩니다. 여기서 아까 이야기한 것처럼 입주의무는 있으나, 어겨도 회수될 대출금이 없기 때문에 문제가 안됩니다. 분양받은 아파트에 등기를 내고 세입자는 전입신고 및 확정일자를 받으면 끝나고 3년간 대출규제가 생기지만 추가 대출을 받을 필요가 없으니 이것도 큰 문제가 되지 않습니다. 단, 위 과정은 세입자가 동의를 해주어야 가능합니다.
하지만 여기서 만약 전세를 내고 전제 보증금을 받았으나 중도금 대출 40% + 잔금 30% = 총 70% 금액에 모자라게 되면 망하지 않느냐? 하시는 분들이 있는데요. 위에서 말씀드렸듯이 분양가 상한제가 적용되는 주택은 실제 전세를 낼 때 전세 가격이 사실상 분양가에 100%로 근접하기 때문에 이런 걱정을 안 하셔도 될 것 같습니다. 예로 이번 과천 지식정보타운의 경우에도 전용 84㎡ 분양가가 분양가 상한제로 인헤 8억대였고, 분양 후 시세는 15억 수준으로 근처 구축 래미안슈르의 전세가가 8억대로 전세가가 분양 후 매매가 가격의 55% 수준이나, 분양가에는 거의 100% 수준이기 때문에 전세를 구해서 잔금을 치르는 데는 아무 문제가 없습니다.
입주 시 매매 시세가 15억이 넘어 대출이 안 나오면?
과천 지식정보타운 전용 84㎡ 분양가가 8억 수준인데 추후에는 15억이 넘어갈 가능성이 있죠. 이렇게 입주 시 시세가 15억이 넘어가면 대출이 안 나오는 것은 맞습니다. KB시세 기준으로 15억 이상으로 등재되면 대출이 불가가 맞습니다. 하지만 전매제한이 10년으로 거래 매물이 없기 때문에 KB시세 자체가 잡히질 않습니다. 그리고 재건축 재개발처럼 입주권 거래도 없기 때문에 시세가 없습니다. KB시세가 없기 때문에 은행은 대출심사 시 감정기관에 의뢰하여 시세 감정을 하게 되고 감정기관은 주변 아파트 주변 시세 정보를 바탕으로 시세를 계산하게 됩니다.
하지만 과천 지식정보타운은 거래되는 매물이 없기 때문에 주변 시세도 사실상 없기에 더 먼 거리로 확장해서 시세를 보게 되는데 주변 래미안슈르 99 타입을 85㎡ 환산하면 15억 정도가 됩니다. 이렇게 되면 15억이 넘을 수도 있지 않을까 하지만 감정기관은 15억 이하로 감정을 할 확률이 큽니다. 은행도 대출을 해주는 게 좋기 때문에 감정가를 15억 이하로 잡아주게 됩니다. 주변시세사가 20억 30억으로 너무 많이 차이가 난다면 현실적으로는 불가능하지만 시세가 15억 언저리에 형성되어있다면 감정가는 15억 이하로 잡아줍니다. 그럼에도 불구하고 시세가 15억이 넘었다 하시면 전에 이야기한 전세를 구해서 잔금을 치르시면 가능합니다. 다만 이 경우에는 당장 실입주는 포기하셔야 하겠지요.
분양가가 9억 이상이면 중도금 대출부터 안 나오는데?
분양가가 9억이 넘어 중도금 대출 자체가 안 나오면 계약금 20% + 중도금 60% 전부 현금으로 마련해야 하나? 이런 생각이 들 텐데요. 하지만 건설사들은 중도금 연체를 허용하고 있기 때문에 중도금 연체를 잘 이용하면 입주가 가능합니다. 중도금 60% 기준 6회의 중도금을 납부를 해야 하는데 4회를 납부하고 2번을 연체를 해도 계약을 해지하지 않습니다. 자금 조달이 어려운 실수요자를 위해서 어느 정도는 허용하고 있는데요. 대신 연체 이자가 5.5%~7% 정도가 발생하게 됩니다. 그래도 계약해지가 되는 것보다는 연체가 훨씬 낫기 때문에 연체를 활용해서 중도금을 납부해서 입주하는 게 이득 입니 다.
예를 들면 99 타입의 경우 분양가가 9억이 넘어 중도금 대출이 안되기 때문에 계약금 20% + 중도금 60% 총 80% 7.5억의 현금이 있어야만 하지만 실제로는 20% 계약금 + 4회 차 중도금 40% 총 60% 5.4억만 마지막 6차 중도금 납부일까지만 마련하면 문제가 없게 됩니다. 원칙적으로는 7.5억 원을 마련해야 하지만 연체를 허용하기 때문에 5.4억만 마련하면 잔금 시 주택담보대출을 받아 중도금과 잔금을 납부할 수 있습니다. 하지만 60% 5.4억 원을 마련해야 하는 부담이 있긴 한데요. 이 부분은 모든 수단과 방법을 동원해서 마련해야 합니다. 제일 좋은 방법은 지금 살고 있는 전세를 월세로 전환하고 입주자금으로 활용하는 것입니다. 당장 월세가 아깝다고 월세 전환을 꺼리시는데 추후 시체 차익에 비하면 지금 내는 월세는 정말 적은 투자이기 때문에 월세 전환을 하시는 것이 이득입니다.
9억 이상 주택은 대출이 20% 밖에 안 나온다?
투기과열지구에서는 대출이 9억 원 미만 주택은 40%까지 대출이 나오고 15억을 초과하는 주택은 대출이 나오지 않습니다. 그럼 여기서 왜 9월 이상 주택은 대출이 20% 밖에 안 나오는다는 오해를 할까요? 실제로는 9억을 초과하는 금액에 대해서만 20%를 적용한다는 내용을 잘못 이해해서 일어나는 오해입니다. 예를 들면 9.4억 원 중 9억까지는 40% 대출이 적용되어 3.6억 원이 대출이 되고 초과하는 4천만 원데 20% 대출이 적용되어 800만 원이 대출이 되어 총 36,800만 원의 대출이 나오게 되는 것이고 전체 9.4억에 약 39.1% 대출로 거의 40%에 근접하기 때문에 사실상 큰 차이는 없습니다.
분양가 상한제 적용 9억 이하 주택을 전세를 주고 분양받는 방법으로 정리해보면 먼저 계약금 20% 1억 7천을 내고 9억 이하 주택이기 때문에 40% 중도금대출을 통해 4회차까지 중도금을 납부하고 5~6회차는 연체수수료를 내면서 연체를 하고 입주시 전세를 구해서 전세금을 분양가의 80~100%까지 받아서 중도금대출 40% + 중도금 연체 20% + 잔금 20% 총 80%를 납부하면 내집이 되게 됩니다. 계약금 1억7천을 내고 분양받아 시세차익을 7~8억을 얻게 되는 겁니다.
하지만 이런 전세를 얻어 잔금 납부는 이전에도 다뤘지만 21년 2월 19일부터는 분양가 상한제 주택 분양 시 대출 유무와 상관없이 3~5년 의무거주가 적용되기 때문에 이전에만 적용되는 내용입니다. 이 전까지 아직 분양물량이 많이 남았기 때문에 전략을 잘 짜서 청약에 꼭 성공하시기를 바랍니다.
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