청약 당첨 후 주택자금조달계획서는 어떻게 써야 할까?

이제 수도권 대부분의 지역에서 청약이 당첨되면 주택자금조달계획서라는 것을 작성해서 제출해야 입주가 가능합니다. 청약 당첨받기도 힘든데 청약이 되어도 주택자금조달계획서까지 새롭게 작성해야 하니 신경 써야 할 부분이 한두 가지가 아닌데요. 당첨 후 자금은 어떻게든 마련하면 되겠는데 과연 자금조달계획서는 어떻게 써야 하는지 한번 알아보았습니다.

주택자금조달계획서
규제 지역 내 주택거래 신고 시 주택 취득자금 조달 및 입주계획서 제출이 의무화 되어 규제 지역 내 모든 주택 거래 시 제출되어야 하는 서류로 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙상 주택 취급 자금 조달과 입주계획을 제출하기 위한 양식으로 자금 조달 계획과 조달자금 지급방식 및 입주계획 등의 내용을 기재하여 작성하는 주택 취급 자금 및 입주계획서 양식입니다.

청약 당첨뿐만 아니라 매수를 하셔도 자금조달계획서를 작성하셔야하고 내가 어떻게 어디서 자금을 조달하고 어떤 계획으로 자금을 마련할 것인지 등을 작성하여 불법적인 부분을 걸러내고 법의 한도 내에서 대출 등을 이용해서 주택을 구매할 수 있게 하려는 안전책이라고 보시면 됩니다.

어떤 경우에 주택자금조달계획서를 작성하는가?

규제지역내 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화가 되어 자금조달계획서뿐만 아니라 증빙자료 제출 대상까지 확대되었습니다.

주택자금조달계획서-증빙자료-제출-대상-안내표 — 자금조달계획서 증빙자료 제출 대상

기존 규제지역에서는 3억이상의 청약이 당첨되거나 아파트를 매수할 때 자금조달 계획서를 제출하고 비규제 지역에서는 6억 이상일 경우에만 자금조달계획서를 제출하게 되어 있었으나 개정 후에는 규제지역에서는 모든 거래에 자금조달 계획서가 필수로 제출되어야 하고 비규제 지역에서는 개인은 동일하고 법인 거래만 모든 거래로 변경되었습니다. 여기에 추가로 투기과열지구에서는 증빙자료를 기존 9억 초과에서만 제출하던 것이 개정 후에는 모든 거래에서 제출하게 변경되었고 조정대상지역도 규제 지역에 포함되기 때문에 기존 3억 이상에서 개정 후 모든 거래에 자금조달계획서를 제출해야만 합니다. 결국에는 수도권 거의 모든 청약이나 거래에서 자금조달계획서와 증빙자료를 제출하게 되었습니다.

투기과열지구 : 모든주택 자금조달계획서 제출 + 증빙자료 제출

조정대상지역 : 모든주택 자금조달계획서 제출 + 증빙자료 x

비규제 지역 : 6억 이상시에만 자금조달계획서 제출 + 증빙자료 x

사진에 보시다시피 수도권 대부분이 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정이 되어 자금조달계획서를 필히 작성하게 되었습니다.

주택자금조달계획서 작성은 어떻게 하나?

가장 기본은 실제 자금이 조달 가능하다면 자금조달계획서를 작성할 수 있다고 보시면 됩니다. 지난번 소개한 청약 당첨 후 입주자금 마련하는 법에 소개한 것처럼 내가 자금을 조달할 수 있는 방법이 있다고 확인이 되면 실제 자금조달계획서를 작성하실 수 있습니다.

자금조달계획서 중 가장 중요한 부분이 바로 자금조달계획입니다. 자금조달 계획은 말 그대로 입주자금을 자기 자금이 얼마인지 대출이 얼마인지 그 외 차입금을 어떻게 마련할 건지 등에 대한 내용을 자세히 기록하는 부분으로 가장 중요하고 어려운 부분입니다. 크게 보면 자기 자금 + 차입금 = 합계가 되는데 합계에는 옵션을 추가했으면 분양가에 옵션 가격까지 포함한 가격에 대한 자금조달 계획을 작성해야 합니다. 기존 주택 보유 여부는 기존에 1주택을 소유하고 주택담보대출이 있을 경우에만 체크해주시면 됩니다.

보통 차입금은 주택담보대출과 중도금대출 그리고 신용대출을 주로 하실 텐데요. 입주 시에 주택담보대출을 받아서 잔금을 치르고 입주하신다면 주택담보대출 항목에 금액을 기입하시면 되시고 중도금 대출만 받고 나머지는 자기 자금으로 해결한다고 하시면 그 밖의 대출 항목에 중도금 대출 금액을 적으시면 됩니다. 하지만 거의 대부분이 중도금 대출을 받고 입주 시에 주택담보대출로 갈아타서 중도금 대출을 상환하고 입주하시게 되는데 그럴 때는 최종적으로 주택담보대출을 받는 게 되기 때문에 최종 주택담보대출 금액만 적어주시면 됩니다. 신용대출은 보통 계약금 때 많이 받으시게 되는데 받은 만큼 신용대 출란에 기입해주시면 됩니다.

주택담보대출과 자기자금으로 입주자금 마련 시

여기서 주택담보대출 금액을 적을 때 금액을 과연 어떻게 산정해야 할지에 대한 고민이 있으실 텐데요. 실제 입주 시 주택담보대출금액을 산정할때에는 분양가가 아닌 입주시 감정가에 대한 LTV 40%가 적용 되기때문에 입주시에는 주택담보대출 금액이 더 나오게 됩니다. 위례지구를 예를 들면 전용84㎡가 6억5천대에 분양되지만 입주시 시세로 14억까지도 예상되기 때문에 감정가가 14억이 나온다면 입주시 받을 수 있는 주택담보대출 최대액은 4.6억 정도가 됩니다. (9억 이상 주택시 9억까지는 40%, 나머지 5억은 20% 적용) 나머지 1.9억은 자기 자금으로 충당하면 자금조달 계획이 완성됩니다.

자기 자금이 부족하여 전세보증금을 받아서 입주자금 마련 시

자기 자본이 부족하여 도저히 입주금을 마련하시 못할 때에는 전제 보증금을 받아서 중도금과 잔금을 치를 때 자금조달계획서를 작성하는 방법입니다. 전세보증금을 받으실 계획이시면 차입 금란에 9번 항복 임대보증금 란에 받을 예정인 전세보증금을 기입하시면 됩니다. 하지만 전세시세를 잘 몰라서 얼마를 적어야 할지 모르는 경우가 있는데 그럴 때는 주변 전세시세를 보고 대략적을 적으시면 됩니다. 예를 들면 입주 예정 아파트 주변 전세시세가 7억이고 입주예정 단지 분양가가 8억이라면 완공 시 전세를 줄 때 전세금을 7억 정도로 예상할 수 있고 분양가 8억 중 7억을 전세보증 금로 해결하고 나머지 1억만 자기 자본으로 충당하면 자금조달 계획이 완성됩니다. 여기서 중요한 점은 전세금을 제외한 나머지는 자기 자금으로 해결하셔야 하고 만약 주택담보대출을 하게 된다면 6개월 이내 실입주 의무가 생기기 때문에 전세를 주는 게 불가능해집니다.

자기 자금은 어떻게 마련하나?

자기 자금은 금융기관 예금액 곧 통장에 저축해둔 금액을 말하는 것이고 주식이나 채권을 보유하고 있을경우 매각계획이 있으면 매각시 예정금액을 적으면 되고 부모님이 도와주시는 경우 증여 항목에 기입하시면 됩니다. (증여세 부과) 5번항목에 현금 등 그 밖의 자금란에는 현금은 기입을 하지 않는것이 좋고 그 밖의 자금만 적으시면 되는데 입주시까지 받을 월급 합계 예정액 등을 적으시면 됩니다. 6번 부동산 처분대금란에는 만약 주택 한 채가 있는 경우 팔았을 경우 금액이나 전세를 살고 있는경우 내가 전세금을 빼고 들어갈 경우 전세 보증금을 적으시면 됩니다. 이 금액들을 전부 합한 금액이 자기자금이 됩니다. 위에서 확인한 방법으로 자기자금 + 차입금이 옵션 포함 분양가가 되면 자금조달 계획은 완성이 됩니다.

투기과열지구 증빙서류 제출은?