차주단위 DSR 대출 규제 확대 적용

 

차주단위 DSR 대출 규제 확대 적용

 

집값을 안정화시키기 위해서 각종 부동산 규제 및 대출 규제 정책이 쏟아지고 있는데요. 이번에 정부에서 가계부채 관리 방안으로 주택담보대출과 신용대출에 대해 투기과열지구나 연소득이 일정 기준 초과하는 특정 차주에게 만 적용되던 DSR 40% 규제를 점진적으로 모든 차주들에게 확대 적용하겠다고 밝혔습니다. 이에 앞으로 주택 매매 시 대출 규제가 어떻게 적용되는지 알아보았습니다.

 

 

차주 : 주택 매매 시 돈을 빌리는 사람을 일컫는 말입니다.

차주 단위 뜻 : 특정 차주에게만 적용되던 DSR 대출 규제를 대출을 받는 모든 차주 개개인에게 적용

DSR이란 : 총부채 원리금 상환비율로 대출받는 사람의 소득 대비 전체 금융 부채 원리금 상환액의 비율을 말합니다. 한마디로 내 소득 대비 대비 대출 원리금과 이자 상환액이 얼마인지를 나타내는 것으로 DSR이 작을수록받을 수 있는 대출 금액이 작아지게 됩니다.

DSR 40% 의미 : 연소득의 40%는 대출원금과 이자를 상환하고 나머지 60%로는 안정된 생활을 할 수 있게 하는 것

 

예시로

 

연봉 4천만 원 기준 DSR 40%는 1천6백만 원이고 월 상환 가능 금액은 133만 원입니다. 

20년 만기, 이자 2.5% 시 대출 가능 금액은 2억 5천만 원,

30년 만기, 이자 2.5% 시 대출 가능 금액은 3억 2천만 원입니다.

 

이번에 확대되는 DSR 대출규제는 커져가는 가계부채를 코로나 19 이전 수준인 4%대로 복원하기 위한 과정으로 차주의 상환능력을 기반으로 대출을 해줌으로써 가계부채 안정성 있게 관리를 하기 위함입니다.

 

 

차주단위 DSR 규제 적용 시기 및 적용 기준

 

이번 차주단위 DSR 규제는 21년 7월 1단계를 시작으로 22월 7월 2단계, 23년 7월 3단계로 순차적으로 전면 적용 예정입니다.

 

차주단위 DSR 규제 단계적 확대 적용

 

**총대출액은 원칙적으로 모든 가계대출의 합을 기준

 

다만, 다음의 경우 차주 단위 DSR 산정 적용에는 제외됩니다.

 

1. 소득 외 상환재원이 인정되는 대출 : 전세자금 대출, 예적금 담보대출, 보험계약대출

2. 정책적 목적의 대출 : 서민금융상품, 정부 지자체 협약대출, 자연재해 지역 등에 따른 긴급 대출 등

3. 소액대출(300만 원 미만) 등 기타 적용 실익이 크지 않은 경우

 

 

청년층과 신혼부부들 내집 마련은 어떻게?

 

주택담보대출 DSR 규제가 강회 됨에 따라 청년층이나 신혼부부들이 내집 마련을 하는 데에도 큰 부담이 되게 되었는데요. 이에 정부에서는 청년층이나 신혼부부들의 주거사다리 금융지원 확대라는 명목으로 40년 초장 기모 기지 상품을 21년 하반기에 도입할 예정입니다.

 

만 39세 이하 청년층이나 신혼부부를 대상으로 만기가 40년인 대출을 도입해 월 원리금 상환 부담을 줄여주게 됩니다. (금리 2.75%, 3억 대출 시 월상 환부 담이 약 15% 축소, 월상환액 122만 원 -> 104만 원으로 축소)

 

또한 청약 등을 통해 주택 매매 시 초장기 모기지 대출 상품을 연계해서 받을 수 있도록 추진됩니다. (ex 신혼 희망타운 청약 당첨시 받을 수 있는 신혼희망타운 수익 공유형 모기지 상품)

 

현재는 소득이 낮으나 앞으로 소득 증가의 가능성이 있는 청년층 차주에게는 '장래 소득 인정기준'을 활용한 생애소득 주기를 감안해서 DSR를 책정할 예정이라 합리적인 대출을 받을 수 있게 지원합니다.

 

아무래도 21년 7월부터 DSR 규제 1단계가 적용되기 때문에 주택 구매를 준비하고 있는 실수요자들이 1단계 시행 전 6억 이하 아파트 매물로 구매가 쏠리는 현상이 더 심해질 것으로 예상됩니다. 또한 규제지역을 벗어나 탈 서울 수요가 증가할 것으로도 예상이 되는데요. 또한 22년 7월 2단계가 시행되면 대출액이 2억이 초과하면 DSR 규제를 받기 때문에 상대적으로 저렴한 구축 아파트나 신축이지만 분양가가 저렴한 아파트들의 인기가 올라갈 것으로 보입니다.

 

 

이미 분양을 받은 사람들은 대출이 어떻게 되는지?

 

이번 차주 단위 DSR 규제 확대 적용 발표로 인해 이미 분양을 받아 잔금만을 앞두고 있는 분들이 가장 걱정을 하고 있을 텐데요. 다행히 이미 입주자 모집 공고가 이루어져 잔금 대출을 앞두고 있는 곳들은 이번 DSR 40% 규제가 적용되지 않을 것으로 보입니다. 과거에도 이런 경우에는 모집공고일 기준으로 중도금과 잔금대출을 차질 없이 받을 수 있도록 규정이 변경되었습니다. 

 

 

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